买卖在先还是查封在先？

在早期的司法实践中，法院一般认为因法律明确禁止转让被查封的不动产，故认定合同违反法律强制性规定，转让行为亦无效。但后来根据物权变动与其原因行为的区分原则，司法实践发生变化，如购买的房屋被查封，房屋买卖合同不因违反管理性的强制性规定而必然无效。

2016年7月，A与B经某房产经纪公司介绍，签订了一份二手房屋买卖合同，由A购买B所有的位于北京市朝阳区某小区的住房一套，价款480万元，交房时间为合同签署后一个月内，合同签署当日内A支付购房定金30万元。合同签订后，A依约交纳定金30万元，后三方共同到房管部门查册时发现，B与他人因经济纠纷正在诉讼，涉案房屋已经被某法院司法查封。B表示诉讼已经将近结束，有把握法院会对涉案房屋解封。同年11月，A了解到B败诉并且诉讼进入二审，直至2017年2月，涉案房屋的司法查封仍未解除。A无奈请求法院判令房屋买卖合同无效，并要求B双倍返还定金和赔偿因房屋涨价导致的损失。法院经审理最终确认该合同无效，并判令B双倍返还定金。

｜分析｜

上述房屋买卖合同被认定无效的原因在于：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，本案中，B所出卖的房屋属于法律禁止转让的房地产，其向A隐瞒了涉案房屋已经被查封的事实，欺骗A与B签署合同，根据《合同法》第五十二条规定，合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，根据《合同法》第五十八条、第一百一十五条的规定，B应返还已付购房款，向A双倍返还已付定金，有过错的，还应承担一定赔偿责任。

但是后来的司法实践倾向于认可合同有效，根据《物权法》第十五条、《合同法司法解释（二）》第十四条关于“‘强制性规定’是指效力性强制性规定而非管理性强制性规定”，法院就房屋买卖合同纠纷中的物权变动和合同效力开始加以区分。

一方面，房屋因存在查封不能实现过户登记的，依照《物权法》有关规定，买卖查封房不发生物权变动的效力，但合同依然有效。因查封而无法完成过户属于合同履行不能，买受人有权要求解除合同，或等待房屋解除查封后继续履行合同。

另一方面，买受人已经支付完毕购房款，而后法院却开始对查封房屋进行拍卖。买受人有权以案外人身份提出执行异议，但需要承担举证责任，证明其符合法定情形且其权利能够排除强制执行。

案号：（2020）最高法民终634号

2013年8月28日，A基金、B银行与C公司签订《委托贷款借款合同》，约定A基金委托B银行向C公司发放贷款，该贷款由C公司提供抵押担保。同日，B银行与C公司签订《抵押合同》，约定以某小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。

2013年9月5日，B银行与C公司办理了在建房屋抵押登记。其后，A基金因与C公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院作出裁定，查封包括涉案房屋在内的182套房屋。C公司败诉并无法履行判决义务。一审法院执行期间，江某以案外人身份提出执行异议并证明其于2015年9月30日，即查封之前就与C公司签订《商品房认购书》购买涉案房屋并交纳了部分房款和电热水费等费用。

但根据C公司提供的证据，以及一审、二审法院调取的证据查明，江某实际入住时间为2018年，未在查封前合法占有涉案房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，驳回了江某的执行异议。

｜分析｜

该案例中江某所购买的房屋为因尚未办理竣工验收手续因而未办理过户的商品房，但根据《物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，物权变动的原因和结果相区分，未办理过户不影响买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

该条规定要求房屋买受人证明其同时具备四个条件，并且所享有的权利须足以排除强制执行，对买受人的举证要求比较高。

本案中，二审法院对于江某是否在查封前签订有效合同的问题论述如下：

“江某在二审期间提交了2010年2月8日和2010年2月10日的两份银行凭证，但上述银行凭证并未注明款项的用途，所涉金额与案涉房款金额不符，上述银行凭证不能作为其支付购房款的依据，仅凭现有证据不足以证明江某实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于‘商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同’的规定，尚不足以认定涉案《商品房认购书》为江某与C公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同。”

由此可知买受人即使提供了证据，但是否能够有效证明也可能影响合同效力的认定。一审、二审法院均认为，江某提供的证据均不足以证明江某与C公司在查封前签订合法有效的房屋买卖协议，以及查明江某实际于查封后才入住涉案房屋事实，准予执行拍卖涉案房屋。

可见，房屋被查封对于房屋买卖合同效力具有一定影响，不能忽视由此造成合同被认定无效的风险。房屋买受人在签订房屋买卖合同时，需尽可能采用正式的、载明有清楚主要内容的房屋买卖合同文本。保存好支付房款的凭证，在支付时须备注清楚为某特定房屋的“购房款”。即使房屋尚未办理过户登记，如房屋已具备居住条件，可以及时入住并留存合法占有房屋的相关证据，以便对抗房屋被查封、拍卖所带来的法律风险。另外，买受人可与出卖人及时沟通，确认出卖人的实际履行能力及查封结束时间，由此判断是否需要停止履行和解除合同，请求对方进行违约赔偿，将自身的损失降至最低。

下篇文章将围绕合同订立在查封之后的具体案例，继续探讨查封对房屋买卖合同的效力的影响。如何判断买卖查封房是否构成恶意串通转移财产、损害他人利益等问题，将在下篇中详细讨论。