原创 王会军

作者：王会军  

职务：律师、土地估价师、土地登记代理人、房地产经济师

单位：陕西金控律师事务所

不动产担保物权以登记为生效要件，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。而当事人在合同中往往约定抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致，到底是以合同约定的担保范围为准，还是以登记的担保范围为准，在实务中，争议较大，对此没有形成统一的认识。本文主要围绕陕西省高级人民法院（2019）陕民终238号案的基本案情及裁判观点展开，对其进行简要的评析，最后摆出自己的观点，认为不动产担保物权登记的担保范围与合同约定的担保范围不一致的，以合同约定的担保范围为准。

一、案情简介

2011年5月13日，焦某、高某向张某、侯某借款500万元，用焦某名下5套房产作抵押，并办理了抵押登记，登记担保范围为债权额500万元。借款期限届满后，双方自愿签订了《抵押担保续借合同》，约定借款期限自 2014年5月23日到2015年5月22日。西安市中级人民法院因两人另案纠纷先行查封并拍卖了抵押房产，作出（2015）西中执证字第0001号《执行财产分配方案》，确认其仅对500万元本金优先受偿。

2016年7月11日张某、侯某向泾阳县人民法院提起诉讼，后泾阳县人民法院作出（2016）陕0423民初1780号民事调解书，确认其债权总额为850万元（本金500万元、利息350万元）。后张某、侯某因执行财产分配方案向执行法院提起执行异议之诉，请求撤销该《执行财产分配方案》，并确认其对抵押物拍卖价款7514530元享有优先受偿权。后西安市中级人民法院（2018）陕01民初2036号民事判决驳回其诉请，遂上诉到陕西省高级人民法院。

二、法院裁判观点

陕西省高级人民法院认为，本案的焦点问题是：上诉人张某、侯某主张对剩余拍卖款2503341元也应享有优先受偿权能否成立。

《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”《中华人民共和国物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”根据上述法律规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或者法定范围来确定。

一般抵押权设立登记时权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权数额，与抵押担保范围是两个不同的概念。债权人有权主张按照抵押合同约定或者法定的担保范围内的全部债权行使优先受偿权。本案中，抵押权登记证明中记载的债权数额500万元系指设定抵押时担保的主债权即借款本金数额，对于相应的利息、违约金同样应优先受偿。一审法院执行分配方案仅对上诉人在他项权利证书上记载的500万元债权范围内享有优先受偿权，对其利息的主张不予支持，显属不当。根据泾阳县人民法院生效调解书的确认，张某、侯某享有的债权本息共计850万元。

鉴于抵押物拍卖价款扣除相关费用后为7503341元，少于其应享有的债权本息，故张某、侯某对拍卖价款7503341元享有优先受偿权。一审法院对执行财产分配方案予以确认有误。陕西省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，作出（2019）陕民终238号民事判决书，判决支持了张某、侯某的上诉请求。

三、案例评析

本案中，泾阳县人民法院作出（2016）陕0423民初1780号民事调解书，确认张某、侯某与焦某、高某的债权总额为850万元，其中主债权为500万元本金、附属债权为350万元利息。在执行过程中，经西安市中级人民法院（2015）西中执证字第0001号《执行财产分配方案》确认，张某、侯某仅对主债权500万元本金享有优先受偿权。这是符合现有法律规定的。

担保具有从属性，不动产抵押担保范围从属于主债务，担保人承担的担保责任范围不应当大于主债务。本案中，张某、侯某与焦某、高某的借款为500万元，所生孳息350万元，总债务为850万元，其中主债权为500万元本金、附属债权为350万元利息。根据担保的从属性，焦某的担保责任为850万元，与抵押合同约定的担保范围一致。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条之规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，焦某、高某向张某、侯某借款500万元，焦某以房产作抵押，约定担保范围为借款本金、利息和其他所有应付费用，但登记的担保范围为债权额500万元。根据以上规定，合同约定的担保范围与登记记载的不一致时，应以登记内容为准。所以，张某、侯某仅对登记的本金500万元享有优先受偿权，但剩余的利息350万元仍由焦某承担担保责任。

陕西省高级人民法院认为，根据《担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或者法定范围来确定。

一般抵押权设立登记时权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权数额，与抵押担保范围是两个不同的概念。债权人有权主张按照抵押合同约定或者法定的担保范围内的全部债权行使优先受偿权。本案中，抵押权登记证明中记载的债权数额500万元系指设定抵押时担保的主债权即借款本金数额，对于相应的利息、违约金同样应优先受偿。一审法院执行分配方案仅对上诉人在他项权利证书上记载的500万元债权范围内享有优先受偿权，对其利息的主张不予支持，显属不当。根据泾阳县人民法院生效调解书的确认，张某、侯某享有的债权本息共计850万元。鉴于抵押物拍卖价款扣除相关费用后为7503341元，少于其应享有的债权本息，故张某、侯某对拍卖价款7503341元享有优先受偿权。

高院的观点是担保人在主债权及附属债权范围内承担担保责任，债权人有权就抵押物拍卖款在约定担保范围内优先受偿，并不排除对未登记的附属债权的优先受偿权。这与担保法司法解释规定相冲突，但并未突破担保的从属性，加重担保人的担保责任，仅是充分尊重了当事人间的意思自治，符合物权法第173条规定。

笔者观点

笔者认为，在实务中，陕西省高级人民法院的观点比较妥当。

首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。无论是《物权法》，还是《担保法》都规定了不动产抵押权担保范围的确定规则，首先是按当事人约定的担保范围确定，其次是按法律规定的担保范围确定。不动产抵押权的担保范围有约定的，按约定，没有约定的，按法律规定。确定不动产抵押权的担保范围时，当事人间的抵押合同约定具有最初的优先性。法律没有规定以登记的方式来确定不动产抵押权担保范围，也就是说，以登记的担保范围为准并不是确定不动产抵押权担保范围的法定规则，仅是实践性的规则而已，不具有优先性。

其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。在不动产担保物权登记的担保范围与法定的担保范围一致时，该规定违反物权法第173条规定的不动产担保物权担保范围的确定规则，应排除适用。该规定是2000年12月13日起施行的，早于物权法，属于前法，在适用上劣于后法，应优先适用物权法第173条的规定。物权法第173条规定的不动产担保物权担保范围大于担保法第46条规定的抵押权担保范围，应选择适用对当事人更有利的法律。但这也是有限制的。担保人承担的担保责任范围不应当大于主债务，是担保从属性的必然要求。当事人约定的担保责任的范围大于主债务的，如针对担保责任约定专门的违约责任、担保责任的数额高于主债务、担保责任约定的利息高于主债务利息、担保责任的履行期先于主债务履行期届满，等等，均应当认定大于主债务部分的约定无效，从而使担保责任缩减至主债务的范围。以抵押合同约定的担保范围为准，也不应超出担保人应承担的担保责任范围，也就是不得高于主债务。

最后，《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。担保法司法解释第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该规定只考虑了不动产登记簿是担保物权归属和内容的根据，却没有考虑不动产担保物权登记错误的情形，也就是只考虑了不动产担保物权公示的效力，而忽略了公示与事实状态不符的情况，以此得出的结论可能具有片面性，不能保护债权人的利益。以不动产登记簿记载的担保范围为准，是不动产抵押权登记内容公信力的体现，一旦登记簿记载错误，也可能会带来一些交易上的风险。

所以，当事人有必要使登记的担保范围与合同约定的担保范围一致，达到登记的内容与事实状态相符的效果。只注重不动产抵押权登记的形式，而忽略了当事人缔约合同的实质，这种做法是不可取的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，当事人就不动产抵押担保范围发生争议，可以向人民法院起诉，证明登记的担保范围错误，请求法院以抵押合同约定的担保范围作出判决。

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