广州仲裁委员会

上篇笔者已对中介合同中“跳单”的概念、认定标准、原因、类型以及“跳单”与违约的区别进行了介绍（上篇回顾：从《民法典》第九百六十五条看“跳单”行为（上）），本文，笔者将结合实践案例，分析“跳单”违约行为和“跳单”行为的法律后果。

前文已述，“跳单”并不直接等于违约。一直以来，“跳单”行为是否违约，学界存在以下分歧：

第一种观点认为“跳单”行为符合《合同法》规定的违约要件即构成违约，
第二种观点认为 “跳单”行为不构成违约。

其中第二种观点可分两种情形：

第一种情形是将“跳单”行为细化而论，认为居间合同的委托人跳开原居间人转而与其他居间人或者通过其他途径缔结房屋买卖合同的行为并不违法，不构成违约行为，委托人不需要对居间人承担其他不利的违约赔偿责任，但居间人的正当报酬利益损失理应得到弥补。
第二种情形认为，“只要不触及底线，法律允许“跳单”行为的客观存在，“跳单”行为并不构成法律意义上的违约。”i

那么在实践中，“跳单”到底如何才构成违约？笔者将通过以下案例进行分析：

不构成违约

案例1

上海中原物业顾问有限公司

诉陶德华居间合同纠纷案

(案号：最高法指导案例1号)

案情简介

2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（以下简称顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元，陶德华向顾问公司支付佣金1. 38万元。后中原公司提起诉讼，请求判令陶德华按约支付违约金。

裁判观点（节选）

中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

案例2

北京远舟房地产经纪有限公司

与马敏芝居间合同纠纷

(案号：（2020）京03民终7526号)

案情简介

2019年11月10日，远舟公司物业顾问黄某带领马敏芝观看了多家房屋，其中包括涉案房屋。当日，马敏芝签订《看房确认书》，主要内容为：“本人委托远舟公司代为寻找适合物业，并由物业顾问带领于2019年11月10日观看专门为本人精选的物业。对其中感兴趣的物业将通过并且只能通过远舟公司独家洽谈，本人无需支付代理费，若本人通过其他渠道或任何其他关联名义签订由本公司所介绍的物业，本人将支付两个月租金作为代理费，若购买了此物业，本人将支付购房成交额的2.5％比例支付佣金”。2019年11月17日，黄某再次带领马敏芝观看了多套房屋，其中仍包括涉案房屋，并签订《看房确认书》一份，主要内容与2019年11月10日签订的《看房确认书》一致。后马敏芝未通过远舟公司承租涉案房屋，而由马敏芝配偶通过其他中介签订租赁协议，以每月33000元的价格承租该房屋。远舟公司向法院提起诉讼，要求马敏芝承担违约责任。

裁判观点（节选）

本案中，远舟公司与马敏芝签订的《看房确认书》属于居间合同性质，其中关于“若本人通过其他渠道或任何其他关联名义签订由本公司所介绍的物业，本人将支付两个月租金作为代理费”的约定，属于居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款。关于马敏芝是否构成恶意“跳单”的违约行为，本院分析如下：首先，马敏芝是在其他中介公司的居间下签订的涉案房屋租赁合同，其并未“跳”过中介与房主直接签约而免于支付服务费用，故本案情形并非居间合同中典型的“跳单”行为。其次，涉案房屋的房源信息非远舟公司独家掌握，不能排除房主为了增加交易机会，同时通过多家中介公司挂牌出租，多家中介公司掌握同一房源多渠道对外发布出租信息的情况。因此，即便是远舟公司曾先后两次带领马敏芝看过涉案房屋，亦无法直接得出马敏芝系利用了远舟公司提供的房屋信息和服务才签约的结论。最后，作为消费者，马敏芝在两家中介公司先后带领其看房的情况下，有权利选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的中介服务。现马敏芝选择相较远舟公司房屋报价更为优惠的其他中介公司作为居间方进行签约，并无不当。

构成违约

案例3

武江区房博士房产信息服务部沃尔玛店

与许连菊居间合同纠纷

(案号：（2017）粤02民终604号)

案情简介

2016年10月10日，武江区房博士房产信息服务部沃尔玛店（以下简称房博士服务部）为许连菊提供居间服务，并与许连菊签订《置业委托协议》，约定：房博士服务部为许连菊提供物业中介服务，许连菊在交易成功签订合同后向房博士服务部支付购房成交价的2%或首月租金50%作为咨询及中介服务费，并承诺不会通过第三方与房博士服务部所介绍的物业和业主进行交易；不私自找房东进行私下交易；不通过亲属、朋友、同事找到房东进行私下交易；不找其他中介成交，一旦许连菊有上述行为，许连菊仍然须向房博士服务部支付购房成交价2%或首月租金50%作为违约金。2016年11月23日，许连菊的儿子石敬宇与出卖方签订买卖合同购买涉案房屋。后房博士服务部向法院提起诉讼，要求许连菊支付违约金。

裁判观点（节选）

衡量买方是否“跳单”违约的关键在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，首先，从房博士服务部与许连菊的微信聊天记录来看，双方签订协议后，许连菊多次要求房博士服务部工作人员带其到物业现场观察物业，又通过该工作人员与涉案房屋原业主就交易事宜进行沟通。许连菊通过房博士服务部了解了涉案房屋的相关事项，获取了相关信息，房博士服务部已履行了合同约定的义务。其次，虽然许连菊提供了原业主（出卖方）与案外人徐志静于2016年6月12日签订的《物业委托出售合同》用以证明原业主将涉案房屋委托徐志静代为出售，该合同第一条注明涉案物业房产证号为：00××43、00××44，但根据房博士服务部提供的《不动产查档答复书》显示，该房屋是在2016年6月17日提交申请办证的资料，2016年6月22日才登记办证，即《物业委托出售合同》签订时，涉案房屋的房产证并未办理，不可能提前知道产权证号，故对于该份证据，本院不予采信。许连菊又未能提供其他原业主曾将涉案房屋交给徐志静或武江区腾达房屋家政服务中心代为出售的证据加以佐证。因此，许连菊主张其是通过徐志静或武江区腾达房屋家政服务中心获取涉案房屋的房源信息的辩解意见，理据不足，本院不予支持。而且，许连菊也未提供涉案房屋原业主通过公共平台或多个中介公司挂牌出售同一房屋的证据，应承担举证不能的不利后果。综合考虑上述情况，本院认为，许连菊通过房博士服务部获取涉案房屋的房源信息后，未按《置业委托协议》约定，自行与原业主进行交易，其行为违反了协议约定，构成违约，应对此承担违约责任。原审法院按照《置业委托协议》约定，判决许连菊向房博士服务部支付违约金，并无不当，本院予以维持。

小结

从以上判例可以看出，在司法实践中，判断委托人是否构成“跳单”违约行为，主要在于以下几点：

1、中介方是否提供了房源信息或成交机会，积极依约履行媒介服务；
2、中介方是否为涉案房屋的独家代理（如案例1和案例2中的原告均非独家代理），若否，委托人便有权另择中介方或者通过其他正当途径来获得居间信息；
3、委托人是否利用中介方提供的信息、机会等条件，如果委托人未利用该中介方提供的信息等条件，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则委托人有权选择报价低、服务好的中介公司促成合同的成立；
4、委托人主观上是否存在逃避支付佣金的恶意。（该点仍需结合第3点通过委托人的行为进行判断，如案例1和案例2中的委托人均通过另一报价低的中介方签约，属于其正当权益；但案例3中的委托人未提供证据证明其是从其他正当途径获得房源信息，绕过中介方委托其儿子直接与卖方签约，显然属于恶意。）

除以上几点之外，居间合同签订的时间、居间合同具体内容的约定以及中介方合同实际履行情况等其他因素，在判断“跳单”行为是否构成违约及承担违约责任时，也会被考虑在内。而当委托人的“跳单”行为构成违约，则应当承担相应的违约责任。具体的法律责任一般有以下三种：

1、中介方行使报酬请求权。依据《合同法》第 426、427 条的规定，中介方只有在合同成立后才取得报酬请求权。然而“跳单”行为多是发生在合同成立之前，若委托人和中介方已在居间合同中约定委托人“跳单”需支付中介方的报酬，此时一般会尊重当事人的意思自治和考虑中介方正当权益的保护，从而认定约定有效。而《民法典》第965条更是直接约定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。因此不论双方是否在合同中有该约定，中介方行使报酬请求权都有了相应的法律依据。
2、委托人承担违约责任。如果委托人与中介方在合同中明确约定禁止“跳单”及相应地违约责任，当委托人“跳单”行为构成违约时，则中介方可依据合同约定向委托人主张违约责任（如案例3的中介方主张违约金得到支持）。中介方主张的违约金数额，通常仍需结合当事人的实际损失、双方的履约情况、过错程度等多种因素进行考量，故在实践中，中介方应当合理主张违约金，但在违约金标准明显过高的情况下，委托人也可以请求适当降低违约金。
3、委托人承担中介方支出的必要费用。如上所述，“跳单”行为的发生多意味着中介方未促成合同成立，而中介服务涉及看房、签约、过户、贷款、交房等一系列环节，中介方可能为促成交易在前期已支出必要的人力、物力而产生必要费用（如交通食宿费等），在此情况下，中介方可向委托人主张其为中介活动支出的必要费用。

此次《民法典》首次将“跳单”行为纳入立法当中，具有重要的意义。然而“跳单”构成违约的认定和“跳单”违约行为的法律后果，《民法典》并未明确，目前在司法实践中的认定也不统一，因此相关法律规定仍需完善，从而为司法实践工作提供指导。

注释：

i 余怡然. 论房屋买卖居间合同“跳单”行为——从最高人民法院《指导案例1号》出发[J]. 河南工程学院学报(社会科学版),2019,03:27-33.